【もと不動産屋】が教える失敗しないための【賃貸物件探し】

2021年10月13日

tintai
賃貸物件を探すにあたり、何をどう探すか?過去と同じ失敗はしたくない。そんな方々に賃貸探しに必要なノウハウを書いています。

元不動産屋が教える賃貸物件の探し方

初めに

このブログを読むだけで、賃貸物件を探すにあたりお得になります。なぜなら、私は不動産業界で10年以上勤務をしていました。その実績をもとに今回は、賃貸物件の探し方や注意点等をお話しします。
不動産業をやっている中で、お客さんからの不安、認識の間違いや損をしていることが多かったのでこの記事を書くことにしました。
お目当ての物件は見つかったが、契約になったらちょっと話が違ったり、本当に決めた物件でいいのか?中には初めて賃貸物件を探し始める方で不安もあるかと思います。そんな不安や疑問を解決し、納得のいく物件をみつけましょう!

賃貸物件を探す前に

物件を探す前に
物件を探すにあたり、まず確認してもらいたいものがあります。初めて賃貸物件を探す方は次に行って下さい。それは現在の契約状況です。今住んでいるお部屋の契約書を見てみましょう。「賃貸借契約書」というものはありましたか?人によってはなくす方もいますので、万が一なければ建物を管理している不動産屋さんに聞いてみましょう。その連絡先もわかりません!って方はだいたい、建物のどこかに管理会社はマーキングをしているはずです!(建物入り口付近にマーキングします)「この建物は、●●不動産が管理してます」みたいな看板があればそこに連絡してみましょう。契約書や連絡先が分かったら、契約期間と解約告知が〇ヶ月前かを確認しましょう。記載箇所は、だいたい契約書の1ページ目2ページ目に書いてあります。

  • 短期使用損害金
  • これはそのままの意味で、現在、「賃貸物件に住んでいて1度も更新はしていません。」って方になりますが、個人契約の場合ほぼ「短期使用損害金」なるものがついています。
    契約から○○年未満の解約は、賃料の1ヶ月分をもって解約ができる等です。
    この期間内の解約申請は、賃料1ヶ月分がかかりますので、このお金を払って始めて解約ができます。
    この期間にどうしても解約したい理由がない限り解約はお勧めしません。なぜなら、賃料が10万円の部屋なら解約するのに10万円が掛かるからです。
    逆に1年以上1年目が1分でも過ぎていれば、短期使用損害金は発生しません。

  • 解約告知
  • 次に、解約告知期間ですが、これも契約内容により変わってきます。解約予告は1ヶ月前や、2ヶ月前、場合によっては3ヶ月前などあります。
    契約内容により短期使用損害金期間を考慮し解約告知を行って下さい。
    短期使用損害金が1年未満であり解約予告が1ヶ月前であれば、契約開始日から11ヶ月目に解約申請をし、1年目丁度で解約をするのがベストだと思います。ただ確認と待つだけ今住んでいる賃料の1ヶ月分の費用が掛からなくて済みます。

    物件の探し方

    物件の探し方
    賃貸物件を選ぶ際にまずどのような行動をとるでしょうか?心の中で、今住んでいる部屋から引越しをしたいな・・と思い、とりあえず手元にあるスマホや家にあるパソコンから物件サイトを観るでしょうか?それとも思い立ったが吉日、近くの不動産へ行くぜ!でしょうか?今の時代前者の方が多いかと思います。
    昔のように不動産屋がネットに情報を出さずに賃貸の募集をしているようなことはほとんどありません。
    お店に行くのは、時間も労力もかかります。まずは、お手元のスマホやパソコンで自分の希望条件を検索しある程度絞ってから掲載の不動産屋へ連絡を入れましょう。

    賃貸物件掲載サイト

    いくつもある賃貸物件検索サイトを1つ1つ見ていくのも大変ですので、見ておけば良いサイトを下記URL付きで紹介します。

  • SUUMO
  • ホームズ
  • アットホーム

  • 上記3件で探せばほとんどの物件は掲載されていますのでお勧めです。同じ物件が3社とも掲載されている場合も多いですが,中にはSUUMOだけやホームズしか載せてない不動産会社もありますので確認してください。

    何故オススメなのか?

    ・SUUMO
    掲載物件数が豊富で複数の業者が利用しているサイト、幅広く情報を集めるには便利。
    特に様々な検索・絞込みが出来る為、使い勝手が良い
    ・ホームズ
    上記内容とほとんど変わりませんが、業者側からしたら運営方法が違うので嫌う業者もありそう。って事が、紹介物件がSUUMOよりは少ない理由かと思う。どう違うかとういうと、SUUMOは月額料金制、金額によって掲載できる物件数が違ったりする。
    ホームズはクリック数によって月額金額が変わってくる。いわば課金制、不動産屋からしたら明らかに人気物件をホームズに乗せるよりはSUUMOに載せる不動産屋が多い。
    ・アットホーム
    物件数は劣るものの自社管理物件が多い、管理物件を見つけやすい、それがなぜいいのか?というと、管理物件が多いと色々と交渉がしやすいという点。
    これは、初期費用等に関係してくるので、おススメ。上記2よりは物件数は少ないですが、見ておいて損はないはずです。

    内見する物件は3つ程に絞る(1日で見る上限)

    内見する物件は3つほどに絞ったほうが良いです。
    いくつも物件を見てしうと軸(希望条件)に妥協が生まれるからです。実際住んでみて後悔が生まれる場合もあります。
    不動産営業の手法として内見の際、営業マンは内見する物件の順番を決めます。そして決めたい物件を最後に見せます。もしくは、最後に「実は・・もう1つ良い物件があるんですが・・。」と進めてくる。
    内見していくうちに数が多いと最初に見た物件を忘れていきますし、何物件も連れまわされると疲れてきませんか?
    そうすると「ここでいいかな?」なんて思ってきたりします。私もそういう経験があります。ですので選んだ物件に申込しようとする気持ちで厳選しましょう。
    内見時のチェックポイント等は別サイトで紹介してますのでこちらも読んでみてください。

    物件申込について

    申込
    物件の申込について説明します。
    良い物件に巡り合えて契約の意思を伝えるために契約申し込みをします。お申込をする前に確認しておくとよいポイントを伝えます。

    1. 敷金、礼金のチェック
    2. 基本的には、賃料の1ヶ月づつになっています。広い部屋やペット飼育可物件でペットを飼育しない限り敷金は賃料の1ヶ月だと思います。
      ここが2ヵ月になっていた場合は確認してみましょう。
      そして礼金です。ここも基本は1ヶ月になっているかと思います。ただ、この礼金は費用の中では大分無駄な部分です。
      礼金とういう概念は関東地方には多いのではないでしょうか。ようするに、家主へこれから住みますのでお願いします。と、言う意味の礼金・・。これはもったいないと思いますよね?もちろん人にもよりますが、この敷金と礼金は交渉のよちがありますのでチェックしておきましょう。

    3. 仲介手数料
    4. 今では結構増えていますが昔は賃料の1ヶ月が当たり前でした。
      今は、エイブルさんやその他の不動産会社さんでも賃料の50%っていうのが増えています。
      これは、不動産会社さんへお支払いするものですので、こちらも交渉の可能な場合がありますので聞いてみてください。

    5. 鍵交換費
    6. 入居する時に鍵を交換し防犯的に行うものになります。新築物件に住む場合はかかりませんが、既存にある、賃貸物件にはかかってくる費用になります。
      ただ、この交換費は、必須ではなくお客様の「任意」になるため、交換しなくてもいいという方は申し出るいことにより多少は初期費用が少なくなります。基本的には退去する場合、鍵の返却が行われます。この返却時に1本返し忘れた場合、前入居者が使っていた鍵になります。ないと思いますが、可能性はありますので、自己責任でお願いします。
      4,保険料:この保険料も支払う金額よりも安い保険に加入できるのであれば交渉してみてください。ただ、加入は必須になります、そんなに変わらない保険料ですので、提出書類が増えたり、確認事項が増えたりしますので、あまりお勧めはしません。平均金額は1万5千ぐらいかと思います。

    交渉の注意点

    上記交渉がうまくいき初期費用が安くなったとしても、契約の条件が厳しくなったりします。仲介手数料は、業者の利益になりますし、礼金は家主の利益になります。余談ですが、この礼金基本的に家主から業者へ流れるシステムです。ですので仲介手数料と礼金の交渉はよく思われない場合があります。敷金を0にする交渉についても、敷金をなくす代わりに、退去時修繕負担金なるものが発生する場合があります。ただ、この退去時修繕負担金は名前の通り退去時の修繕費として家主が預かるものですので、よほど部屋の使用が破壊的でなければ家賃1ヶ月分よりは安く済みます。交渉をしすぎると結果的にお申込ができない、断られる場合もありますので、自分の予算と相談し上手に行いましょう。

    契約時にチェックしておくポイント

    申込、契約時ポイント
    契約行為はとても時間がかかります。業法として、重要事項説明は義務ですので必ず聞くようにしてください。
    基本的に契約行為は、「重要事項説明」「賃貸契約」都内であれば「紛争防止条例」の説明義務があり、おおよそ2時間ぐらいはかかります。そんな集中力もたないし、意味もよくわからないって方は重要点だけ理解し後程聞いてない!などが無いようにしましょう。

    1. 重要事項説明書
    2. 基本的にしっかり聞いたほうがいいですが間違えが無いように、自分の名前、建物の概要(間取り等)、契約期間、家賃の支払い日、そして特約条項はしっかり聞きましょう。この特約条項は最も重要です。

    3. 賃貸借契約
    4. 基本的に重要事項と被る箇所が多いので復讐のような内容です。重要事項をしっかり聞いておくことでスムーズに進めることが出来ると思います。

    5. 紛争防止条例
    6. この説明は賃貸でも一番トラブルが多いことから、契約時に説明するように義務付けられたものになります。長いものではないのでしっかり聞いておきましょう。内容的には、入居してからの部屋の不具合時に修繕が必要になった時にどう対応するかを明白にした説明になります。内見した時に部屋に備わっている設備に関して不具合、経年劣化的な故障等の原則は家主負担になります。もちろん故意過失等は借主負担ですが、エアコンが壊れたりしたらまずは、管理会社もしくは、家主に連絡をしましょう。間違っても自分で業者を手配しないようにして下さい。なぜなら自己負担がかかる場合があります。例えば業者を呼んだ出張費や駐車場代、事が済んでから連絡したところで自己負担になる事がある為何かあればまずは、連絡をしましょう。契約内容がどのような物か多少なりともわかっていれば時間の短縮にもなりますのでチェックしておくのをお勧めします。

    まとめ

    結果的に読むだけで賃貸探しの不安や費用の削減に繋がったと思います。
    お部屋探しは大変ですがある程度納得のいく部屋が見つかりストレスなく生活できれば楽しい、充実した日々が送れますよね。探すという初めの不安や疑問が少しでも解消されれば良いと思います。このブログを読んでもよくわからない方は気軽にご連絡いただければお答えいたします!物件の診断等もできますのよろしくお願いします。


    不動産

    Posted by takachan